Český realitní trh vstupuje do další fáze vývoje. Po období rychlého růstu cen, návratu hypoteční aktivity a silné poptávky po investičních bytech přichází krok, který má ambici trh zklidnit a stabilizovat. Česká národní banka na konci roku 2025 zveřejnila doporučení ke zpřísnění podmínek pro investiční hypotéky , které by mělo začít platit od 1. dubna 2026. Přestože nejde o legislativní změny, ale o tzv. makroobezřetnostní doporučení, lze očekávat, že většina bank je promítne do své praxe. Na co se tedy připravit a jak budou konkrétní opatření pro investory vypadat?
Představené změny se dotknou především investorů, kteří pořizují byty určené k pronájmu, typicky menší dispozice jako 1+kk nebo 2+kk. Právě tento segment byl v posledních letech jedním z nejdynamičtějších a tvoří významnou část investičních transakcí nejen v Praze, ale i v jejím širším okolí a ve městech se silnou poptávkou po nájemním bydlení.
Podle vymezení České národní banky investiční hypotéka [1] představuje úvěr, který slouží k pořízení třetí a další obytné nemovitosti, případně k nákupu nemovitosti, jež není určena pro vlastní bydlení, ale primárně k pronájmu. Jinými slovy – pokud kupující rozšiřuje své realitní portfolio nebo vstupuje na trh s cílem generovat nájemní výnos, bude se na jeho financování vztahovat přísnější režim.
Naopak hypotéky na vlastní bydlení zůstávají beze změny. Limity LTV se u nich nemění a ukazatele DTI ani DSTI zůstávají nadále deaktivované. ČNB tak jasně odděluje podporu dostupnosti bydlení od regulace investiční aktivity.
Nejvýznamnějším opatřením je zpřísnění podmínek pro financování investičních nemovitostí prostřednictvím hypoték. Česká národní banka doporučuje snížit ukazatel LTV (loan-to-value)[2]u investičních hypoték na 70 %, což znamená vyšší podíl vlastních zdrojů při pořízení nemovitosti určené k pronájmu. Zároveň by se měl znovu aktivovat ukazatel DTI (debt-to-income)[3]s limitem 7, který omezuje celkovou úroveň zadlužení investora ve vztahu k jeho příjmům.
Pro segment investičních nákupů jde o citelný posun. Banky budou nově klást větší důraz nejen na samotnou hodnotu zastavené nemovitosti, ale i na celkovou finanční stabilitu klienta a strukturu jeho portfolia. Zpřísnění se tak neprojeví pouze v požadavku na vyšší míru vlastních finančních prostředků, ale i v důslednějším posuzování dlouhodobé schopnosti splácet, a to i v případech, kdy nájemní příjem pokrývá významnou část měsíční splátky.
[2] https://www.cnb.cz/cs/financni-stabilita/makroobezretnostni-politika/stanoveni-horni-hranice-uverovych-ukazatelu/ltv/index.html [3] https://www.cnb.cz/cs/financni-stabilita/makroobezretnostni-politika/stanoveni-horni-hranice-uverovych-ukazatelu/dti/index.html
Dopad zpřísněných podmínek je nejlépe patrný na konkrétních číslech. V případě investičního bytu 1+kk s kupní cenou 5 000 000 Kč by mohla banka poskytnout podle doporučení ČNB hypotéku maximálně do výše 70 % hodnoty nemovitosti, tedy 3 500 000 Kč. Investor tak musí disponovat vlastními zdroji ve výši 1 500 000 Kč. Ještě donedávna by při osmdesátiprocentním LTV stačilo 1 000 000 Kč, takže rozdíl činí půl milionu korun, které je nutné mít připravené navíc.
U větších investičních bytů 2+kk, které investoři často volí s cílem stabilnějšího nájemního výnosu a širší cílové skupiny nájemníků, se dopad nových pravidel projeví výrazněji. Pokud investor pořizuje byt 2+kk v hodnotě 7 500 000 Kč, maximální výše hypotéky při 70 % LTV činí 5 250 000 Kč, a vlastní kapitál musí dosahovat alespoň 2 250 000 Kč. Při dřívějším nastavení, kdy LTV bylo 80 %, by stačilo mít 1 500 000 Kč, takže rozdíl činí 750 000 Kč.
Vedle toho banka posoudí i celkové zadlužení klienta podle ukazatele DTI, který nesmí překročit sedminásobek jeho čistého ročního příjmu, a to včetně všech stávajících úvěrů. Například při čistém měsíčním příjmu 75 000 Kč odpovídá roční příjem 900 000 Kč, a maximální přípustná úroveň zadlužení podle DTI tak činí 6 300 000 Kč.
Česká národní banka otevřeně hovoří o tom, že aktivita na hypotečním trhu překročila dlouhodobé průměry a že ceny rezidenčních nemovitostí rostou opět dvouciferným tempem. Zároveň se zvyšuje podíl hypoték, které mají čistě investiční charakter – a právě tento segment považuje centrální banka za rizikovější.
Tento krok tak má především redistribuovat poptávku a zklidnit nejrychleji rostoucí segment hypoték, aniž by byl ohrožen trh s úvěry na vlastní bydlení. Dle nedávné analýzy Jaromíra Šindela, hlavního ekonoma České bankovní asociace [4], by doporučené zpřísnění nesplnilo kolem 9 % objemu nově poskytnutých hypoték a plné uplatnění by mohlo znamenat snížení objemu investičních úvěrů o 26 až 31 miliard korun ročně.
[4] https://www.cbamonitor.cz/aktuality/cnb-zprisnuje-podminky-pro-investicni-hypoteky-9-dopad-nebo-potrebna-redistribuce-poptavky
Z krátkodobého pohledu lze očekávat zvýšený zájem investorů o realizaci nákupu v období, kdy banky stále pracují se stávajícími limity. Tento efekt je na trhu patrný již nyní a řada investorů zrychluje své rozhodování.
Z dlouhodobého hlediska však změny povedou spíše ke kultivaci trhu. Vyšší nároky na vlastní kapitál a důslednější posuzování bonity zvýší důraz na kvalitu projektů, lokalitu a reálný výnos. Investice založené čistě na očekávání dalšího rychlého růstu cen budou ustupovat promyšlenějším strategiím.
Menší byty v dobře dostupných lokalitách, s jasnou cílovou skupinou nájemníků a rozumnými provozními náklady, si však svou atraktivitu zachovají. Právě tento typ nemovitostí dlouhodobě tvoří stabilní základ investičních portfolií a prochází tržními cykly s menší volatilitou.
1. Pokud plánujete investici do nemovitosti, nastal ideální čas začít přemýšlet o konkrétních krocích. Uzavření hypotéky ještě před 1. dubnem 2026 vám umožní využít současných podmínek s LTV až 80 %, což může znamenat výraznou úsporu vlastních prostředků.
2. Současně je vhodné připravit si vyšší vlastní kapitál, protože nové doporučené limity ČNB vyžadují pro investiční hypotéky až 30 % z ceny nemovitosti. Investoři by proto měli začít spořit nebo jinak plánovat financování tak, aby byli schopni pokrýt vyšší vlastní podíl.
3. Dále se vyplatí optimalizovat stávající portfolio nemovitostí. Zvažte refinancování aktuálních úvěrů, vyhodnoťte, které jednotky mají nejvyšší potenciál z hlediska výnosu a dlouhodobé stability, a zaměřte se spíše na kvalitu než na kvantitu.
4. Klíčové je také využít odborné poradenství. Naše realitní kancelář Luxent – Exclusive Properties pomůže investorům najít vhodné investiční příležitosti, realisticky vyhodnotit návratnost, zorientovat se v nových hypotečních podmínkách a zajistit kompletní servis od výběru luxusní nemovitosti až po financování.
Doporučení ČNB představuje další krok v přirozeném vývoji realitního trhu. Investice do nemovitostí zůstávají atraktivním nástrojem ochrany a zhodnocení kapitálu, zároveň však vstupují do fáze, kdy se od investorů očekává vyšší profesionalita, realistická očekávání a dlouhodobý přístup.
Právě v takovém prostředí se ukazuje hodnota zkušeného partnera, který dokáže propojit detailní znalost trhu, kvalitní projekty a citlivé načasování investičního rozhodnutí. V portfoliu naší realitní kanceláře naleznete řadu projektů s volnými jednotkami vhodnými k investici.
Mezi ně patří například rezidenční projekty v Kladně – Nová Cihelna Kladno v části Rozdělov a rozsáhlý komplex Kladno Living v Kročehlavech. Oba projekty nabízejí byty především v menších dispozicích, nízkoenergetický standard, pestré zázemí se zelení a velmi dobrou dopravní dostupnost do Prahy, což je činí mj. atraktivními pro dlouhodobé nájemní bydlení.
Další investiční příležitostí je rezidence NEAR living na Palmovce v Praze 8, která přináší moderní městské bydlení s výbornou dostupností metra a širokou nabídkou bytů od 1+kk do 3+kk. Díky kombinaci lokality a kvalitního standardu představuje atraktivní volbu pro investory hledající flexibilní nemovitosti pro dlouhodobý pronájem.
Pokud zvažujete koupi investiční nemovitosti v roce 2026, rádi vám pomůžeme se zorientovat v aktuálních podmínkách, vyhodnotit investiční potenciál konkrétních developerských projektů a připravit strategii odpovídající novým pravidlům financování.
Jsme specialisté na prodej luxusních bytů a domů. Neváhejte se nám ozvat na info@luxent.cz či zavolat na +420 731 300 400, nebo se za námi rovnou stavte v naší pražské realitní kanceláři Luxent – Exclusive Properties na adrese Pařížská 205/23, Praha 1 - Josefov.
Life & style
